Introduction

Les Demandes de Valeurs Foncières consituent un ensemble de données sur les transactions immobilières en France. Il est produit par la Direction Générale des Finances Publiques. Ces données ont été récupérées sur le lien suivant :

https://www.data.gouv.fr/fr/datasets/demandes-de-valeurs-foncieres/ https://www.tutorialspoint.com/plotly/plotly_quick_guide.htm

Les données sont réparties sur 5 années de 2016 à 2020.

Imports

Chargement des données

Préparation des données

On commence par observer les données : les colonnes non pertinentes en termes de contenu ou de libellé vont être enlevées par la suite.

On drop ensuite les colonnes que l'on ne souhaite pas utiliser.

On remplace les valeurs vides par des NaN.

On effectue les conversion nécessaires sur les données : les nombres entiers en entiers, les décimaux en float, les dates en datetime.

Analyse sur l'année 2020

On regarde les nombre de transactions sur l'ensemble de l'année 2020 à titre informatif.

On regarde ensuite l'évolution du nombre de transactions au cours de l'année.

On observe tout d'abord sur les 10 premières semaines une moyenne de 55 000 mutations par semaine. Ensuite, on observe une chute flagrante du nombre de mutation sur la période des semaines 13 à 19 environ, qui correspond à la période du premier confinement. Le reste de l'année est fait de violentes fluctuations, avec notamment une grosse baisse à la 33è semaine.

1 Analyse financière

On analyse ensuite les données d'un point de vue financier. On commence par tracer un histogramme représentant la distribution des valeurs foncières des mutations.

On observe sur la distributin que la plupart des valeurs foncières se trouvent entre 0 et 400 000 euros. On observe tout au long de l'axe x de nombreux pics, dus aux arrondis, ces pics sont entourés de part et d'autres de creux par rapport à la tendance. Par la suite, on regarde la distribution des prix au m2 des mutations, analyse plus relative que la précédente.

Sur la distribution des prix au m2, on observe que la valeur la plus représentée est de 1800euros le m2, contre une moyenne entre 3000 et 3500 euros/m2 environ. On remarque que cette distribution a un aspect presque normale. On s'interesse ensuite à ce même prix au m2, cette fois si en fonction de la nature de la mutation.

On observe que le prix au m2 est très largement supérieur pour les ventes en l'état futur d'achèvement. On suppose que cela est peut-être dû au mauvais remplissage de la surfacen étant donné que celle-là n'est peut être pas encore connue (bien non achevé). Cela reste une supposition, de plus amples recherches vont être effectuées par la suite.

On se concentre ensuite sur le prix en fonction du type de bien concerné. On regarde tout d'abord la proportion des types de biens parmi les mutations.

Analyse financière en fonction du type de bien

On observe que les maisons dominent avec 40 %, suivie par les appartements à 30% et les dépendances à 22%.

On regarde ensuite la distribution du prix au m2 par type de bien.

On observe une concentration bien plus marquée pour les maisons autour des 1800 euros du mètre carré, contre un prix au m2 beaucoup plus dilué pour les appartements. Les prix au m2 bas (moins de 1000) sont beaucoup moins représentés, et les prix très élevés (>4000) beaucoup plus fréquents que pour les maisons.

On focalise ensuite notre étude sur les terrains parmi ces mutations.

2 Travail sur les terrains

On regarde tout d'abord la proportion des mutations qui comprennent un terrain.

Plus des 2/3 des mutations comprennent un terrain de plus 10m2. Ensuite on regarde la distribution de la surface de ces terrains.

Sur le graphique de la distribution des surfaces de terrain, on observe que la majorité des terrains ont une surface inférieure à 3000 mètres 2, même si certains terrains ont une superficie de 10 000 m2 et plus. Les terrains de petites surfaces sont les plus nombreux avec plus de 6000 unités pour des surfaces de 0 à 50 et de 50 à 100 m2.

On veut ensuite s'interresser aux surfaces de terrain en fonction de la nature de la mutation. On regarde d'abord les proportions des différentes types de transactions.

Différences en fonction de la nature de la mutation

On observe très largement une majorité de ventes, ainsi que quelques ventes en l'état futur d'achèvement. Les autres types de transactions sont minoritaires. On trace ensuite la moyenne des surfaces des terrains pour chacun de ces types de transactions.

Tout d'abord, on observe très nettement que la moyenne des surfaces des terrains pour lesquels la transaction est une vente en l'état futur d'achèvement est presque nulle. Cela confirme la théorie exposée précédement pour un prix au m2 particulièrement élevé dans cette catégorie.

Ensuite, on remarque que la moyenne la plus élevée est celle pour les échanges. Les échanges comportent donc un intérêt soutenu pour les grands terrains.

Par la suite, on regarde la proportion de la nature des cultures en fonction du type de mutation. Ce graphique est donc dynamique (sur Django). Ici on prend par exemple les échanges, étant donnée leur moyenne élevée sur le graphique précédent.

Sur ce camembert, on observe que les natures de cultures sont nombreuses, les plus représentés étant les terres (T) et les sols(S).

On passe ensuite à une phase d'étude géographique.

3 Etude Géographique

Les 2 premiers graphiques présentés ici ont été mis sou forme de cartes, format plus visuel, sur django.

On commence ici par regarder le nombre de transactions pour chaque département.

Les départements ayant enregistrés le plus de transactions en 2020 sont le 33 le 44 et le 59. Ceux avec le nombre de transactions les plus faibles sont le 2B, le 12 et le 971.

On regarde ensuite les surfaces moyennes par département.

Sur ce graphique, on ne remarque pas de démarcation nette à la hausse pour certains départements. Cependant, certains départements ont des surfaces très basses : le 75 er le 93, deux départements d'Ile-de-France très urbanisés, et donc avec une densité de population élevée et donc des surfaces faibles.

On s'intéresse par la suite au prix au m2 pour les départements d'Ile-de-France uniquement.

On peut observer deux tendances sur ce graphique. Tout d'abord, les départements au centre, plus petits, de l'Ile-de-France ont un prix au m2 assez élevé, environnant les 150 000 euros au m2.

D'autre part, le 77, 78 et 91, trois grands départements plus ruraux, ont des prix au m2 bien plus base, approximativement 15 000 euros/m2.

On se concentre par la suite sur une comparaison entre les années 2019 et 2020.

4 Comparaison 2019 - 2020

Comparaison du nombre de transactions

On regarde tout d'abord le nombre de transactions total par année.

On regarde ensuite ce nombre de transactions évoluer au cours de l'année.

On observe tout d'abord que le nombre de transactions de 2020 observe une baisse flagrante autour de la période du confinement strict de Mars-Avril-Mai, dû à la fermeture des agences et l'impossibilité de se déplacer. Avant cette période les courbes de 2019 et 2020 étaient très proches, excepté pour la première semaine. Celle-ci a probablement été plus courte à cause du nouvel an (d'ailleurs, on constate une semaine de plus pour 2020, ce qui est cohérent). Suite au premier confinement, la courbe de 2020 observe des variations similaires à celles de 2019, mais en restant toujours beaucoup plus basse (d'environ 25 % en moyenne) à cause de la situation sanitaire. Sur les 2 courbes, on constate une baisse en été due à la fermeture/baisse d'effectifs, et une hausse en fin d'année.

On s'intéresse ensuite à la proportion des types de biens observées parmi les mutations de 2019 et 2020.

En 2020, on observe une augmentation par rapport à 2019 de la proportion de maisons, et une baisse des appartements. Cela est sûrement dû aux confinements et à la volonté des français d'avoir plus d'espace chez eux.

On regarde ensuite le nombre de mutations par département sur les 2 années.

Ce tableau met en avant la baisse globale du nombre de transactions, et aussi pour certains départements une baisse plus nette (31, 83, 38, 29, 14). On trace alors la croissance pour avoir des informations plus précises.

Ce graphique représente l'évolution en % du nombre de mutations effectuées par département. Les seuls départements enregistrant une hause sont le 60 et le 28, deux départements ruraux proches de la région parisienne. On justifie cela part la même volonté d'avoir plus d'espaces chez soit, notamment pour les habitants de la région parisienne. Ensuite, on observe une baisse pour tous les autres départements, allant jusque -92% pour le 2B (Haute-Corse). Les départements parisiens ne sont pas ceux enregistrant les plus fortes baisses cependant.

On s'intéresse pour conclure à l'évolution du prix au m2 au cours de ces 2 années pour un département choisi (graphique dynamique sur django).

Ici on prend le 75 (Paris).

Pour Paris, on observe une hausse très nette pendant le premier confinement de 2020, coincidant avec le besoin de trouver des espaces plus grands et de partir de chez soit dû à l'impossibilité de sortir pendant cette période.